摘自《良筑建筑法律研究》

法律：《合同法》
    第二百八十六條　發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
司法解釋：
    1、最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)

（2002年6月11日最高人民法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過(guò)）

法釋〔2002〕16號(hào)

上海市高級(jí)人民法院：
    你院滬高法〔2001〕14號(hào)《關(guān)于合同法第286條理解與適用問(wèn)題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
    一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
    二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。
    三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。
    四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。
    五、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。
此復(fù)。
    2、最高人民法院《關(guān)于裝修裝飾工程款是否享有合同法第二百八十六條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)的函復(fù)》

(2004)民一他字第14號(hào)

福建省高級(jí)人民法院：
    你院閩高法[2004]143號(hào)《關(guān)于福州市康輝裝修工程有限公司與福州天勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、福州綠葉房產(chǎn)代理有限公司裝修工程承包合同糾紛一案的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：
    裝修裝飾工程屬于建設(shè)工程，可以適用《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定，但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有權(quán)人或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒(méi)有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
此復(fù)。

2004年12月8日

各級(jí)法院意見(jiàn)：
最高院：全國(guó)民事審判工作紀(jì)要（2011）
【收文字號(hào)】法辦[2011]442號(hào)
【實(shí)施日期】2011年
    26.非因承包人的原因，建設(shè)工程未能在約定期間內(nèi)竣工，承包人依據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定享有的優(yōu)先受償權(quán)不受影響；承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算；建設(shè)工程合同未約定竣工日期，或者由于發(fā)包人的原因，合同解除或終止履行時(shí)已經(jīng)超出合同約定的竣工日期的，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限自合同解除或終止履行之日起計(jì)算。
    27.當(dāng)事人以《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的竣工日期作為承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期間起算點(diǎn)的，不予支持。
    29.因違法分包、轉(zhuǎn)包等導(dǎo)致建設(shè)工程合同無(wú)效的，實(shí)際施工人請(qǐng)求依據(jù)合同法第二百八十六條規(guī)定對(duì)建設(shè)工程行使優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。
各省高院：
    1、江蘇省高院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)
【收文字號(hào)】蘇高法審委[2008]26號(hào)
【生效日期】2008年12月17日
    第十九條建設(shè)工程已經(jīng)竣工的，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限自建設(shè)工程竣工之日起六個(gè)月；建設(shè)工程未竣工的，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使期限自建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月。
    第二十條承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。
    第二十一條承包人的優(yōu)先受償權(quán)范圍限于建設(shè)工程合同約定的工程價(jià)款，包括承包人應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款、用于建設(shè)工程的墊資等實(shí)際支出的費(fèi)用。
    未用于建設(shè)工程的借款以及發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付的違約金或者因?yàn)榘l(fā)包人違約所造成的損失不屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的受償范圍。
    2、江蘇省高級(jí)人民法院建設(shè)工程施工合同案件審理指南（2010）
【發(fā)布時(shí)間】2009年
    五（九）建設(shè)工程合同無(wú)效，承包人是否享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
    合同無(wú)效而取得合法的工程款優(yōu)先受償權(quán)不符合立法精神，《合同法》第二百八十六條的語(yǔ)境是合同有效為前提。該法第二百八十六條規(guī)定：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。對(duì)于工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法理定性，梁慧星教授指出：在立法過(guò)程中，《合同法》該條從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議直到通過(guò)，始終是法定抵押權(quán)。擔(dān)保物權(quán)中的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、保證以及附屬于主債權(quán)的利息等，都屬于主權(quán)利的從權(quán)利。既然工程款優(yōu)先受償權(quán)作為一種擔(dān)保物權(quán)，是從主權(quán)利派生出來(lái)的，即對(duì)主債權(quán)工程款具有依附性，主權(quán)利無(wú)效從權(quán)利也無(wú)效。作為約定主債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)的工程款優(yōu)先受償權(quán)亦當(dāng)然無(wú)效。江蘇省高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第二十條規(guī)定：承包人將建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。該規(guī)定的法理也是基于保證債權(quán)作為從權(quán)利將隨主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的制度。我國(guó)《擔(dān)保法》第二十二條規(guī)定：保證期間，債權(quán)人依法將主債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，保證人在原保證擔(dān)保的范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任。保證合同另有約定的，按照約定。可見(jiàn)，主合同即施工合同無(wú)效的情況下，而支持承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，有違法律精神。故，建設(shè)工程合同無(wú)效，承包人或?qū)嶋H施工人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不應(yīng)支持。
    七（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)
    建設(shè)工程已經(jīng)竣工的，發(fā)包人拖欠應(yīng)當(dāng)支付的工程款，承包人主張對(duì)工程行使優(yōu)先受償權(quán)是較為常見(jiàn)的爭(zhēng)議之一。
    因承包人不具備工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的主體資格，即使賦予其留置權(quán)也根本無(wú)法辦理所建工程的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。且建設(shè)工程施工合同也沒(méi)有賦予承包人的留置權(quán)。為保護(hù)承包人的合法權(quán)益，在發(fā)包人無(wú)力支付工程款時(shí)，根據(jù)最高人民法院相關(guān)批復(fù)的意見(jiàn)，建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。但消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。
    建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定抵押權(quán)，擔(dān)保的是工程款債權(quán)，主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保物權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)讓。根據(jù)法律條文的表述并不能確定工程款優(yōu)先受償權(quán)具有人身專屬性，故工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的，優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)隨之轉(zhuǎn)讓。
    3、浙江省高級(jí)人民法院民事審判第一庭關(guān)于印發(fā)《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的解答》的通知
浙法民一[2012]3號(hào)
2012年2月23日
    二十二、建設(shè)工程施工合同無(wú)效情形下，誰(shuí)有權(quán)行使優(yōu)先受償權(quán)？
    建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，承包人可以主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
    分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格，在總承包人或轉(zhuǎn)包人怠于行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付工程價(jià)款范圍內(nèi)可以主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
    4、浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行局執(zhí)行中處理建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)有關(guān)問(wèn)題的解答
浙高法執(zhí)[2012]2號(hào)
2012年1月10日
    在建設(shè)工程施工合同糾紛案件的執(zhí)行和涉及建設(shè)工程的參與分配中，經(jīng)常遇到建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，爭(zhēng)議也比較大。為正確處理此類問(wèn)題，省高院執(zhí)行局經(jīng)深入調(diào)研，依照《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》、《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》等法律、司法解釋的規(guī)定，就其中的幾個(gè)突出問(wèn)題作出解答，供辦案時(shí)參考。
    一、行使優(yōu)先權(quán)的六個(gè)月期限應(yīng)該如何理解？
    六個(gè)月期限的起算點(diǎn)應(yīng)區(qū)分以下情況予以確定：發(fā)生建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí)工程已實(shí)際竣工的，工程實(shí)際竣工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn)；發(fā)生建設(shè)工程施工合同糾紛時(shí)工程未實(shí)際竣工的，約定的竣工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn)；約定的竣工日期早于實(shí)際停工日期的，實(shí)際停工之日為六個(gè)月的起算點(diǎn)。
權(quán)利人未在上述期限內(nèi)行使優(yōu)先權(quán)的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)喪失。
    二、哪些方式可以認(rèn)定為具有行使優(yōu)先權(quán)的效力？
    建設(shè)工程承包人自行與發(fā)包人協(xié)商以該工程折價(jià)抵償尚未支付的工程價(jià)款，或者提起訴訟、申請(qǐng)仲裁要求確認(rèn)其對(duì)該工程拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，或者直接申請(qǐng)法院將該工程拍賣以實(shí)現(xiàn)工程款債權(quán)，或者申請(qǐng)參加對(duì)建設(shè)工程變價(jià)款的參與分配程序主張優(yōu)先受償權(quán)，均屬于對(duì)建設(shè)工程價(jià)款依法行使優(yōu)先權(quán)。
    建設(shè)工程承包人提起訴訟、申請(qǐng)仲裁僅要求判決或裁決由發(fā)包人向其支付工程款，未要求確認(rèn)其對(duì)該工程拍賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)的，不視為行使優(yōu)先權(quán)。
    三、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍如何掌握？
    建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的范圍為建設(shè)工程的工程價(jià)款，包括承包人應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款和用于建設(shè)工程的墊資款等。工程價(jià)款的利息不在優(yōu)先受償范圍內(nèi)。
    發(fā)包人應(yīng)當(dāng)支付的違約金或者因?yàn)榘l(fā)包人違約所造成的損失，不屬于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的受償范圍。
    四、建設(shè)工程承包人對(duì)工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款是否享有優(yōu)先受償權(quán)？
    建設(shè)工程承包人只能在其承建工程拍賣價(jià)款的范圍內(nèi)行使優(yōu)先受償權(quán)，對(duì)該工程占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的拍賣價(jià)款不能主張優(yōu)先受償。
    實(shí)際操作中可對(duì)建設(shè)工程和土地使用權(quán)分開(kāi)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，確定各自在總價(jià)值中的比例，然后一并拍賣，拍賣成交后再確定建設(shè)工程承包人可以優(yōu)先受償?shù)慕痤~。
    五、建設(shè)工程承包人承建的部分工程因另案被執(zhí)行的，承包人行使優(yōu)先權(quán)的工程價(jià)款范圍如何掌握？
    建設(shè)工程承包人承建的部分工程因發(fā)包人的其他債務(wù)被人民法院執(zhí)行的，承包人只能根據(jù)被執(zhí)行的工程占其承建的全部工程的比例，對(duì)相應(yīng)的工程價(jià)款主張優(yōu)先受償。
    六、裝飾裝修工程承包人、工程勘察人或設(shè)計(jì)人是否享有優(yōu)先受償權(quán)？
    裝飾裝修工程承包人主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，可予以支持。但裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑的所有權(quán)人，或者承包人與該建筑物的所有權(quán)人之間沒(méi)有合同關(guān)系的除外。享有優(yōu)先權(quán)的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價(jià)值的范圍內(nèi)優(yōu)先受償。
    工程勘察人或設(shè)計(jì)人就工程勘察或設(shè)計(jì)費(fèi)主張優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。
    5、廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程合同糾紛案件的暫行規(guī)定
粵高法[2000]31號(hào)
2000年7月28日
    32、同一建設(shè)工程存在優(yōu)先權(quán)和抵押權(quán)的，優(yōu)先權(quán)的效力優(yōu)于抵押權(quán)。
    6、廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于在審判工作中如何適用《合同法》第286條的指導(dǎo)意見(jiàn)
粵高法發(fā)[2004]2號(hào)
2004年1月17日
    為了規(guī)范、及時(shí)審理有關(guān)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判工作實(shí)踐，就人民法院如何適用《合同法》第286條提出如下指導(dǎo)意見(jiàn)。
    1、當(dāng)事人在一審訴訟中依法提出要求人民法院確認(rèn)其對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)對(duì)該訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理，并作出是否支持其訴訟請(qǐng)求的判決。
    人民法院支持當(dāng)事人對(duì)建設(shè)工程享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請(qǐng)求的，判決主文可作如下表述：
承包人在××元范圍內(nèi)對(duì)于××工程（樓房）享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但在本判決生效之日（如已對(duì)該工程或樓房采取財(cái)產(chǎn)保全措施的，為采取財(cái)產(chǎn)保全措施之日）前已辦理商品房預(yù)售登記、變更登記或消費(fèi)者已交付超過(guò)50％購(gòu)房款（在商品房擔(dān)保貸款中，含消費(fèi)者向銀行所借款項(xiàng)）的房屋部分除外。
    2、建設(shè)工程合同訂立總承包合同后，再由總承包人訂立分包合同的，在總承包合同、分包合同均有效的情形下，發(fā)包人拖欠工程款的，總承包人可以對(duì)工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款主張優(yōu)先受償權(quán)。分包人對(duì)自己承建部分主張享有優(yōu)先權(quán)的，人民法院不予支持。但如因總承包人怠于行使優(yōu)先權(quán)損害分包人利益，分包人可依照《合同法》第七十三條的規(guī)定就其承包工程價(jià)款范圍內(nèi)向發(fā)包人主張權(quán)利。
    3、《合同法》第286條所規(guī)定的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)適用于建設(shè)工程施工合同。
建設(shè)工程幕墻裝修、裝飾合同屬于建設(shè)工程施工合同。
    4、承包人只能對(duì)其所建設(shè)的建設(shè)工程主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
    承包人對(duì)于其參與建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施，不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
    5、承包人對(duì)其為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。承包人對(duì)因發(fā)包人違約所造成的損失主張優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。
    6、承包人對(duì)其承建的建設(shè)工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但對(duì)于因建設(shè)工程的使用、出租所產(chǎn)生的收益不得行使優(yōu)先權(quán)。
    7、在建設(shè)工程承包合同無(wú)效的情形下，承包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。
    8、因承包人的原因?qū)е陆ㄔO(shè)工程未經(jīng)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格，承包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押權(quán)等權(quán)利時(shí)需對(duì)該建設(shè)工程進(jìn)行處分的情形除外。
    9、承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在建設(shè)工程承包合同中約定承包人不能行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，事后承包人以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)是法定權(quán)利為由向人民法院主張合同約定無(wú)效并要求行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的，人民法院不予支持。
    10、承包人在2002年12月28日之后行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為6個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程承包合同約定的竣工之日起計(jì)算。建設(shè)工程竣工之日與建設(shè)工程承包合同約定的竣工之日不一致的，以日期在后的為準(zhǔn)。
承包人在1999年10月1日以后2002年12月28日之前行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，不受6個(gè)月期限的限制。
    11、合同法實(shí)施前，建設(shè)工程已辦理抵押登記或已出售、預(yù)售，承包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。
    12、承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在合同中約定行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期限的，該約定有效。
但在2002年12月28日之后，承、發(fā)包雙方當(dāng)事人在合同中約定行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限超過(guò)6個(gè)月的，超過(guò)部分無(wú)效。
承包人在超過(guò)法定的期限后向人民法院主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，人民法院不予支持。
    7、重慶市高級(jí)人民法院關(guān)于對(duì)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》應(yīng)如何理解的意見(jiàn)
渝高法[2003]48號(hào)
2003年3月24日
重慶市第一中級(jí)人民法院：
    你院關(guān)于審理購(gòu)房消費(fèi)者辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證歷史遺留問(wèn)題有關(guān)案件的情況匯報(bào)收悉，案件中大量出現(xiàn)購(gòu)房消費(fèi)者與抵押權(quán)人利益沖突的情況，即同一房屋既存在消費(fèi)者獲得房屋的請(qǐng)求權(quán)又存在抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。因?qū)ψ罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋（2002）16號(hào)）的理解不一致，出現(xiàn)了不同意見(jiàn)。經(jīng)我院審判委員會(huì)研究認(rèn)為，僅該批復(fù)第一條、第二條的文意理解，應(yīng)按購(gòu)房消費(fèi)者、承包人、抵押權(quán)人的順序享有優(yōu)先權(quán)，故購(gòu)房消費(fèi)者與抵押權(quán)人利益出現(xiàn)沖突時(shí)，人民法院應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的利益。
    人民法院在審理和執(zhí)行購(gòu)房消費(fèi)者辦理土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)證歷史遺留問(wèn)題的案件，優(yōu)先保護(hù)購(gòu)房消費(fèi)者的利益時(shí)，應(yīng)注意把握以下幾個(gè)條件。首先，購(gòu)房消費(fèi)者中消費(fèi)者的含義應(yīng)與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的“消費(fèi)者”含義相同，即購(gòu)房者購(gòu)房是為生活消費(fèi)需要而不是為經(jīng)營(yíng)需要。其次，購(gòu)房消費(fèi)者已交付全部或大部分購(gòu)房款（超過(guò)50％），且能支付尾款。第三，購(gòu)房消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的過(guò)程中無(wú)惡意損害抵押權(quán)人利益的行為。
以上意見(jiàn)在執(zhí)行中出現(xiàn)什么新情況新問(wèn)題，請(qǐng)及時(shí)報(bào)告我院。
    8、重慶市高級(jí)人民法院印發(fā)《關(guān)于審理和執(zhí)行涉及“四久工程”糾紛案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)》的通知
渝高法[2003]179號(hào)
2003年9月10日
    七、案前調(diào)查與起訴動(dòng)員人民法院在立案前應(yīng)向政府有關(guān)職能部門調(diào)查“四久工程”土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押、房屋拆遷安置補(bǔ)償、房屋買賣和抵押、工程施工等情況，并會(huì)同“四久工程”處置責(zé)任單位及相關(guān)職能部門，告知涉及該工程的被拆遷安置人、購(gòu)房人、抵押權(quán)人、建設(shè)工程承包人以及其他債權(quán)人，特別是對(duì)該工程享有優(yōu)先受償權(quán)的債權(quán)人，向人民法院起訴。
    十八、已執(zhí)行案件的處理為了實(shí)現(xiàn)對(duì)“四久工程”的整體處置，對(duì)已經(jīng)由人民法院裁定以物抵債的房屋，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，人民法院應(yīng)將其納入統(tǒng)一執(zhí)行。其受償金額按照司法評(píng)估機(jī)構(gòu)確認(rèn)的以物抵債的房屋在整個(gè)“四久工程”中的價(jià)值比例計(jì)算。在該房屋沒(méi)有其他優(yōu)先受償權(quán)的情況下，其受償順序?yàn)榈谝豁樞颉?br/>    二十、優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)的在債權(quán)人不能就債權(quán)受償數(shù)額、順序等事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議的情況下，由于房屋建筑可區(qū)分所有，各優(yōu)先受償權(quán)人在優(yōu)先受償權(quán)范圍內(nèi)對(duì)其優(yōu)先受償權(quán)指向的標(biāo)的享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，不搞不加區(qū)分針對(duì)整個(gè)工程變現(xiàn)價(jià)款排序受償。通過(guò)拍賣或其他方式變現(xiàn)“四久工程”的，應(yīng)通過(guò)司法評(píng)估確認(rèn)優(yōu)先受償權(quán)指向的標(biāo)的在整個(gè)“四久工程”中的價(jià)值比例，優(yōu)先受償權(quán)人對(duì)該比例的價(jià)款享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
    二十一、受償順序同一標(biāo)的上設(shè)有多個(gè)債權(quán)的，按以下順序依法清償：
    （一）“四久工程”被拆遷安置人債權(quán)；
    （二）已交納全部或大部分購(gòu)房款并用于居住的購(gòu)房消費(fèi)者債權(quán)；
    （三）享有優(yōu)先受償權(quán)的建設(shè)工程款；
    （四）設(shè)定抵押的債權(quán)；
    （五）普通債權(quán)。
    在同一順序債權(quán)不能完全受償?shù)那闆r下：本條（一）、（三）、（五）項(xiàng)按照債權(quán)的比例受償。（二）項(xiàng)中部分登記的，由已登記的優(yōu)先受償；全部登記的，登記在先的優(yōu)先受償；均未登記的，按照債權(quán)的比例受償。（四）項(xiàng)應(yīng)按登記的先后順序受償。
    二十三、未起訴、未裁決和已裁決未申請(qǐng)執(zhí)行案件的處理
    對(duì)享有優(yōu)先受償權(quán)但未起訴的債權(quán)人、正在審理中的“四久工程”案件優(yōu)先受償債權(quán)人、裁判已生效但未申請(qǐng)執(zhí)行的優(yōu)先受償債權(quán)人的優(yōu)先受償相應(yīng)款項(xiàng)，人民法院應(yīng)保存在指定的帳戶上。
    整理者注：“四久工程”是指主城區(qū)久劃不拆、久拆不完、久拆不建和久建不完的工程項(xiàng)目。
    9、安徽省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛意見(jiàn)案件適用法律問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》
安徽省高院
2009年5月4日
    五、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)
    16、裝飾裝修工程承包人主張工程款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持；工程勘察人或設(shè)計(jì)人就工程勘察或設(shè)計(jì)費(fèi)主張優(yōu)先受償權(quán)，不予支持。
    17、建設(shè)工程施工合同無(wú)效，但工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的，承包人主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持。
    18、分包人或?qū)嶋H施工人完成了合同約定的施工義務(wù)且工程質(zhì)量合格的，在總包人或非法轉(zhuǎn)包人怠于主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，就其承建的工程在發(fā)包人欠付的工程款范圍內(nèi)主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，可予支持。
部分市中院意見(jiàn)：
    1、鹽城中院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)
【發(fā)布單位】鹽城市中級(jí)人民法院
【生效日期】2010年7月15日
    四、工程款優(yōu)先受償權(quán)
    22、建設(shè)工程承包人主張優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。
    23、多個(gè)承包人對(duì)建設(shè)工程均享有優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，按各承包人的工程款所占建設(shè)工程折價(jià)或拍賣后總價(jià)款的比例進(jìn)行清償比例進(jìn)行清償。優(yōu)先受償權(quán)的范圍包括應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括因發(fā)包人違約給承包人造成的損失。
    24、在工程竣工驗(yàn)收合格前，建設(shè)工程合同被依法解除的，承包人對(duì)已完工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程合同解除之日起計(jì)算。
    2、杭州市中級(jí)人民法院民一庭關(guān)于審理建設(shè)工程及房屋相關(guān)糾紛案件若干實(shí)務(wù)問(wèn)題的解答
杭州市中院民一庭
2010年11月1日
    八、4、無(wú)效合同的實(shí)際施工人是否仍可行使優(yōu)先受償權(quán)？
    答：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，是立法對(duì)承包人應(yīng)得工程價(jià)款的優(yōu)先保護(hù)，屬于承包人的法定權(quán)利。即便承包合同被認(rèn)定無(wú)效，但承包人所享有的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)依然存在，相應(yīng)的其優(yōu)先受償權(quán)也應(yīng)一并受到保護(hù)。
    5、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第四條規(guī)定：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。那么承包人行使該優(yōu)先受償權(quán)是否適用訴訟時(shí)效的規(guī)定?
    答：雖然上述批復(fù)規(guī)定了該優(yōu)先受償權(quán)的行使期限為六個(gè)月，但僅《合同法》第286條的條文本意分析，該六個(gè)月的期限，僅是規(guī)定應(yīng)由承包人向發(fā)包人催告支付工程價(jià)款，至于是否選擇折價(jià)、拍賣等形式受償?shù)模⒉辉谠撈谙迌?nèi)。但應(yīng)當(dāng)明確，從承包人催告時(shí)起，就意味著其知道自身可以行使優(yōu)先受償權(quán)了，所以也應(yīng)當(dāng)從這一時(shí)間點(diǎn)計(jì)算該項(xiàng)權(quán)利的訴訟時(shí)效，即為兩年，若兩年之內(nèi)不起訴的，則應(yīng)喪失該優(yōu)先受償?shù)膭僭V權(quán)。
    3、深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于建設(shè)工程合同若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)
深圳市中院
2006年8月27日
    28、發(fā)包人已按約定支付工程價(jià)款或辦理結(jié)算，但在建設(shè)工程竣工之日或建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月內(nèi)，承包人請(qǐng)求確認(rèn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，應(yīng)予支持。
    29、在工程竣工驗(yàn)收合格前，建設(shè)工程合同被解除的，承包人對(duì)已完工程享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程合同解除之日起計(jì)算。
    30、建設(shè)工程合同無(wú)效，承包人主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的，不予支持。
    31、承包人將其對(duì)發(fā)包人的工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不能隨之轉(zhuǎn)讓。
    32、建設(shè)單位直接發(fā)包的基礎(chǔ)工程，享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。建設(shè)單位直接發(fā)包的消防工程、玻璃幕墻工程、裝修裝飾工程，在該工程增加價(jià)值的范圍內(nèi)享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)?？偝邪朔职膶I(yè)工程，專業(yè)工程分包人不享有工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。
部分仲裁委意見(jiàn)：
    1、深圳仲裁委關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同案件若干問(wèn)題的意見(jiàn)
深圳仲裁委
2006年1月17日
    八、關(guān)于優(yōu)先受償權(quán)
    建設(shè)工程承包人主張優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。
    2、建設(shè)工程施工合同糾紛案件仲裁指引
【發(fā)布單位】天津仲裁委員
    七、工程價(jià)款優(yōu)先受償
    發(fā)包人逾期支付工程款，經(jīng)承包人書面催告后在合理期限內(nèi)仍未支付工程款，承包人可以主張工程款優(yōu)先受償。
    1、主體方面一般限于工程范圍內(nèi)的建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)、施工承包人之間，不包括提供技術(shù)服務(wù)的工程監(jiān)理和買賣合同的供應(yīng)商?？偝邪说∮谛惺箖?yōu)先權(quán)導(dǎo)致分包人權(quán)利受損時(shí)，實(shí)務(wù)中可以酌情考慮分包人代為行使優(yōu)先受償權(quán)。
    2、客體方面承包人只能就其承包的工程、發(fā)包人未支付的工程款行使優(yōu)先受償權(quán)，包括承包人獨(dú)立完成的、參與完成的或約定完成的工程，不包括承包人承建的發(fā)包人的其他建設(shè)工程款。不宜折價(jià)、拍賣的以及學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)關(guān)辦公樓、道路、橋梁等公益建筑均不適用工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。
    3、受償范圍和期限，僅包括承包人因承包工程而實(shí)際支出的費(fèi)用，包括人員工資、材料款、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)、各種稅費(fèi)等。利息、停窩工損失、違約金等均不屬于優(yōu)先受償?shù)姆秶?br/>    承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自工程竣工之日或合同約定竣工之日起計(jì)算。
    4、工程款優(yōu)先受償權(quán)的適用限制
    ①消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人對(duì)該商品房的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。
    ②數(shù)個(gè)工程款優(yōu)先受償權(quán)之間平等享有優(yōu)先受償權(quán)，不分時(shí)間先后。
    ③承包人能否在保全財(cái)產(chǎn)未被處置之前主張?zhí)崆靶惺构こ炭顑?yōu)先受償權(quán)尚存爭(zhēng)議。

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